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Hintergrund

Gedanken zur «wirklichen» Preisentwicklung von Wohneigentum in der Schweiz

Maklando December 3, 2020

Letzte Woche stellte das Bundesamt für Statistik (BfS) den Schweizerischen Wohnimmobilienindex (IMPI) vor. Die Datenreihen behandeln die Preisentwicklungen von Einfamilienhäusern und von Eigentumswohnungen. Maklando berichtete darüber. Diese Lancierung ist für uns ein Steilpass, um die Messung von solchen Preisentwicklungen in aller Kürze zu beleuchten.

Die Veränderung von Transaktionspreisindizes über die Zeit ist keineswegs einheitlich. Eigene Grafik basierend auf Daten von Fahrländer Partner, Wüest Partner, IAZI (siehe Hinweise).

Gesucht: reine Preisveränderungen

Immobilien sind Unikate. Exakt dasselbe Objekt oder denselben Standort gibt es nicht zweimal. Alleine diese Tatsache bringt es mit sich, dass es anspruchsvoll ist, die reine Preisveränderung von solchen Unikaten im Zeitverlauf überhaupt zu messen und sie in Zahlen darzustellen. Gleichwohl besteht ein lebhaftes Interesse an der Entwicklung der Preisniveaus von Wohneigentumsobjekten im Transaktionsmarkt – also basierend auf Verkäufen und Käufen: Steigen sie, bleiben sie stabil oder sinken sie? Soll man bei stark gestiegenen Preisniveaus überhaupt noch kaufen? Sind ausgewählte Märkte überhitzt? Droht gar das Platzen der seit vielen Jahren immer wieder erwähnten Preisblase? Zur Beantwortung von solchen und ähnlichen Fragen stützt man sich – sofern vorhanden – auf Preisindizes ab.

Es geht dabei um eine universelle Fragestellung: Fast in jedem Transaktionsmarkt wird – bildlich gesprochen – immer ein bunter Korb mit ganz verschiedenen Objekten gehandelt. Man denke etwa an Occasionsautos oder an Natels. Wie haben sich deren Kaufpreise innerhalb der letzten 10 Jahre entwickelt? Eben, man weiss es nicht. Bestenfalls hat man ein persönliches Gefühl oder eine subjektive Einschätzung dazu. Mehr aber nicht.

Kurzum, der freie Handel von standardisierten Gütern und Dienstleistungen stellt eine rare Ausnahme dar. Hinzu kommt die Schwierigkeit, dass sich die Qualitäten der gehandelten Objekte selbst im Zeitverlauf verändern können. Die Objekte können einen Schaden erleiden, veralten oder zumindest altern sie oder sie nutzen sich ab. Auch Immobilien sind davon nicht gefeit. Im Gegenteil: Sanierungen, Unterhalt oder Umbauten sind passende Stichworte dazu. Auch können sich die Eigenschaften der Lage einer Immobilie ändern. Alle diese Prozesse beeinflussen den späteren mutmasslichen Verkaufspreis einer Immobilie und damit indirekt auch deren Preisveränderung im Zeitverlauf.

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Gefunden: Prozess der Qualitätsbereinigung als Königsweg

Das moderne Vorgehen zur Bestimmung der «reinen» Preisveränderungen im Zeitverlauf sind sogenannte qualitätsbereinigte Preisindizes (auch hedonische Preisindizes genannt). Die Grundidee ist einfach: Unterschiedliche Immobilien haben unterschiedliche Transaktionspreise, die sich durch verschiedene Zahlungsbereitschaften der Marktteilnehmer erklären: Ein grosses Einfamilienhaus erzielt in der Regel einen höheren Preis als ein kleineres; eine Eigentumswohnung mit Sicht auf einen See ebenfalls als eine «identische» Wohnung ohne diese Eigenschaft etc. Immobilienaffine Eigenschaften, die begehrt und knapp sind, führen zu höheren Transaktionspreisen und umgekehrt. Man kennt sie alle.

Qualitätsbereinigte Preisindizes machen sich diese Wirkungszusammenhänge zunutze. Wie verändert sich also die Zahlungsbereitschaft für ein – annahmegemäss – immer gleichbleibendes Einfamilienhaus? Als inhaltliche Basis für solche Indizes zählt ausschliesslich die «Meinung» derjenigen Haushalte, die in den letzten 12 Monaten tatsächlich ein Wohneigentumsobjekt am freien Transaktionsmarkt erworben und für Ihren Kauf einen Hypothekarkredit abgeschlossen haben. Ihre Stimme zählt.

Die verlässliche und vertrauenswürdige Berechnung solcher Preisindizes ist anspruchsvoll und verlangt neben einem etablierten Zugang zu relevanten Daten spezifisches Know-how. Es hat sich daher in der Vergangenheit bewährt, dass lediglich eine Handvoll von Unternehmen – und neu auch das Bundesamt für Statistik – solche Preisindizes berechnen und sie publizieren. Daher wird Maklando nie eigene Preisindizes berechnen.

Praktischer Nutzen und Grenzen von qualitätsbereinigten Preisindizes

Der Transaktionsmarkt von Wohneigentumsobjekten ist in der Schweiz bezogen auf Preisentwicklungen sehr transparent. Mehr noch. Diese hochwertigen Marktdaten stehen gratis und vor allem zeitnah zur Verfügung (vgl. Hinweise). Merke: Kein anderes Immobiliensegment in der Schweiz kann diesbezüglich mithalten. Von dieser datenbasierten Marktnähe profitieren seit Jahren sowohl potenzielle Verkäufer als auch Kaufinteressenten: Man kann sich auf Knopfdruck schlau machen wie sich die Grosswetterlage präsentiert.

Der Nutzen von qualitätsbereinigten Preisindizes besteht darin, dass eine nachvollziehbare, objektive Referenzentwicklung mit Blick auf die Veränderung der Preisniveaus vorliegt. Bildlich gesprochen handelt es sich um einen einfachen, aber verlässlichen Variometer in einem Flugzeug: steigt es, sinkt es oder schwebt es auf konstanter Höhe? Natürlich spielt es bei der Interpretation eine Rolle, auf welches Marktgebiet und welches Marktsegment sich die Referenzentwicklung bezieht.

So ist es naheliegend, dass Preisentwicklungen von Einfamilienhäusern in der Stadt Genf anders verlaufen als etwa diejenigen von Eigentumswohnungen im Kanton Graubünden. Preisindizes tragen zur Transparenz und zur Orientierung bei. Nationale Preisindizes hingegen sind letztlich abstrakte Grössen. Weshalb? Weil es den einen Schweizer Transaktionsmarkt für Wohneigentum nicht gibt. Es gibt tausende von Teilmärkten. Trotzdem sind solche nationalen Preisindizes aus einer volkswirtschaftlichen Optik betrachtet äussert wertvoll.

Kann man im konkreten Einzelfall auf solche Preisindizes abstützen? Die ehrliche Antwort lautet: eigentlich nein. Die pragmatische Antwort lautet: Bedingt schon, aber mit grosser Vorsicht. Nehmen wir an, Sie haben im Jahr 2010 in Thalwil eine neugebaute Eigentumswohnung gekauft. Der Kaufpreis betrug damals 1 Million Franken. Nun möchte man rund 10 Jahre später – aus reiner Neugier – wissen, wo das fragliche Objekt heute im Transaktionsmarkt liegen würde.

Gemäss einem qualitätsbereinigten Preisindex ist das Preisniveau im Kanton Zürich in diesem Zeitraum um 47 Prozent gestiegen. Weitere Informationen stehen nicht zur Verfügung. Der mutmassliche Marktwert dieser Wohnung muss aufgrund der Altersentwertung zwingend unter der Marke von 1.47 Millionen Franken zu liegen kommen. In unserem Fall wären vielleicht 1.42 Millionen Franken angemessen. Begründung: Unsere Eigentumswohnung ist heute eben nicht mehr dieselbe wie vor 10 Jahren. Der Preisindex geht aber als Annahme von gleichbleibenden Eigenschaften aus. Hier zeigt sich anschaulich die Logik von qualitätsbereinigten Preisindizes.

Solche Ergebnisse mögen zwar die eigene Neugierde befriedigen, mehr aber nicht. Insbesondere taugen so hergeleitete Indexwerte weder als belastbare Grundlage bei einem geplanten Verkauf, noch ersetzen sie eine professionelle Schätzung des Objekts. Sollte aus der unterstellten Neugierde eine ernsthafte Verkaufsabsicht entstehen, ist eine Kontaktaufnahme mit sachkundigen Stellen wie Maklando zu empfehlen. Es dürfte sich lohnen.

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Droht ein Chaos bei der Messung von Preisentwicklungen?

In der Schweiz berechnen neben dem Bundesamt für Statistik mehrere private Unternehmen seit vielen Jahren transaktionsbasierte, qualitätsbereinigte Preisindizes für Wohneigentum. Diese Preisindizes entwickeln sich seit jeher ähnlich, aber trotzdem weder im Gleichtakt noch deckungsgleich. Das stellt aber kein Problem dar, sondern es ist normal. Im Verständnis von Maklando gilt dabei der Grundsatz: «Lieber ungefähr richtig, als genau falsch.»

Eigene Grafik basierend auf Daten von Fahrländer Partner, Wüest Partner, IAZI (siehe Hinweise).

Entscheidend ist im Kern, dass qualitätsbereinigte Preisindizes erstens bei tatsächlichen Preisänderungen im Markt die richtige Richtung abbilden und zweitens Richtungsänderungen möglichst rasch korrekt signalisiert werden. Gesucht ist meistens eine verlässliche Vogelperspektive auf das gesamte Marktgeschehen, also eine Einschätzung eines klar definierten Transaktionsmarktes als Ganzes – z. B. Preisentwicklung von Eigentumswohnungen im Kanton Zürich. Die individuelle preisliche Beurteilung einer Immobilie – eines Einfamilienhauses in Thalwil – steht auf einem anderen Blatt Papier. Hier kommt die Froschperspektive zum Zuge. Dazu lesen Sie bald mehr von Maklando.

Maklando

Maklando ist ein Immobilienunternehmen aus Zürich und bietet als Makler Dienstleistungen rund um den Kauf und Verkauf von privatem Wohneigentum in der Schweiz an. Mehr über Maklando erfahren Sie hier.