Alles was Sie schon immer rund um die Immobilienbewertung wissen wollten

Wie wird der Marktwert einer Immobilie ermittelt?

Um eine Immobilie fundiert bewerten zu können, ist ein vorgängiger Augenschein dieser unerlässlich. Bei der Bewertung im Nachgang gibt es verschiedene Möglichkeiten, um den Marktwert zu ermitteln. Jedoch eignet sich nicht jede Bewertungsmethode gleichermassen für jedes Objekt. Welche Bewertungsmethode zum Einsatz kommt, hängt einerseits von der Nutzung der Immobilie, andererseits aber auch von weiteren Faktoren wie der Grundstücksgrösse, der Makrolage, dem Zustand (bei Häusern) etc. ab.

Welche Bewertungsmethoden bietet Maklando an?

Maklandos Bewertungsansatz basiert auf der hedonischen Schätzung als Ausgangswert (siehe dazu weiter unten auch die unterschiedlichen Bewertungsmethoden). Darauf aufbauend wird eine spezifische Recherche und Analyse zum Verkaufsobjekt durchgeführt und anhand regionaler Transaktionspreise der letzten 1 bis 2 Jahre, aktueller Angebotspreise sowie der Einschätzung der gegenwärtigen Marktsituation durch unsere Immobilienvermarkterinnen und -vermarkter eine Korrektur und Rundung vorgenommen. Aus diesem standardisierten Prozess resultiert i.d.R. eine Empfehlung für den optimalen Angebotspreis.

Immobilien, deren marktgerechter Verkehrswert allein mit der hedonischen Bewertungsmethode nicht erfasst werden kann, werden im erweiterten Bewertungsverfahren mittels der Sachwert- oder Ertragswertmethode beurteilt. Grundstückspotentiale sowie deren Wertbestimmung lassen sich ausschliesslich mit einer fundierten Residualwert- (auch Differenzwertmethode genannt) beurteilen.

Wir bei Maklando sind bestrebt, für unsere Kunden immer den höchstmöglichen, am offenen Markt jedoch auch erzielbaren Verkehrswert ermitteln zu können. Um diesen Qualitätsanspruch sicherzustellen, werden bei Bedarf auch erweiterte Bewertungsmethoden angewendet.

Was ist der Unterschied zwischen dem Angebotspreis und dem Marktwert?

Es kursieren verschiedene Begriffe bezüglich des Wertes einer Immobilie. Als Verkäufer oder Verkäuferin sind für Sie zwei Werte relevant: Der Marktwert und der Angebotspreis.

Der Marktwert ist ein Schätzwert und zeigt auf, welchen Wert eine Immobilie unter gewöhnlichen Umständen bei einem Verkauf erzielen kann. Der geschätzte Marktwert wird mit dem Richtpreis für den Verkauf beziffert. In der Schweiz ist dafür auch der Begriff «Verkehrswert» üblich. Der erzielte Verkaufspreis kann von diesem Wert unter Umständen abweichen (z.B. Käuferschaft mit hoher Zahlungsbereitschaft).

Der Angebotspreis ist jener Preis, für den das Verkaufsobjekt auf dem Markt angeboten wird. Gegenüber Kaufinteressenten wird dieser Preis oft als «Verkaufspreis» bezeichnet. Es steht einem Kaufinteressenten jedoch frei, ein Angebot ober- oder unterhalb des Angebotspreises einzureichen. Der erzielte Verkaufspreis kann folglich über oder unter dem Angebotspreis liegen.

In der Praxis wird der Marktwert von Wohneigentum wird  häufig mittels einer hedonischen Bewertung ermittelt und anschliessend durch Expertinnen oder Experten leicht angepasst, wodurch sich der Angebotspreis ergibt. Es ist der Verkäuferschaft allerdings selbst überlassen, den Angebotspreis höher oder tiefer als die Empfehlung vom Maklerunternehmen anzusetzen.

Welche verschiedenen Bewertungsmethoden gibt es?

Für Immobilienbewertungen werden unterschiedliche Methoden eingesetzt. Der Einsatz der jeweiligen Methode hängt stark von der Immobilie selbst ab. Die häufigsten Bewertungsverfahren sind im Folgenden erläutert:

Die Vergleichswertmethode

Die Vergleichswertmethode (worunter auch die hedonische Bewertung fällt) wird für selbstgenutzte Immobilien angewendet, wie unter anderem Wohnimmobilien, also Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser.

Bei diesem Bewertungsverfahren werden im Idealfall direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken gemacht, die aufgrund ihrer Charakteristik vergleichbar sind. Wird zum Beispiel eine Etagenwohnung verkauft und ähnelt diese bezüglich Grösse und Ausbaustandard einer anderen Wohnung im selben Gebäude, so kann der erzielte Verkaufspreis als direkter Vergleich genommen werden. Weil aber häufig nicht genügend direkte Vergleiche möglich sind, werden häufig indirekte Vergleiche gemacht. Der ermittelte Wert einer Immobilie leitet sich dabei aus erzielten Verkaufspreisen der Vergangenheit her und berücksichtigt für den Vergleich unterschiedliche Kriterien wie beispielsweise die Lage einer Immobilie, das Baujahr, die Art, den Zustand oder die Grösse.

Wenn eine genügend grosse Datenbasis vorhanden ist, so ist es möglich anhand computergestützter, statistischer Modelle mit relativ tiefem Aufwand eine Detailbewertung zu erstellen, die auf Verkaufspreisen realer Transaktionen basiert. Quellen dieser Datenbasis sind hauptsächlich Hypothekargeber, welche anonymisierte Transaktionsdaten an Immobiliendienstleister weitergeben. Die Bewertungen von Maklando basieren auf der hedonischen Bewertungsmethode in Zusammenarbeit mit dem Immobiliendienstleister Wüest Partner.

Die Ertragswertmethode

DIe Ertragswertmethode wird für Immobilien angewendet, deren primärer Zweck aus Sicht der Eigentümerschaft das Erwirtschaften von Erträgen ist. Darunter fallen vor allem vermietete Wohnimmobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Der Ertragswert einer Liegenschaft wird dabei aus den Einnahmen einer Liegenschaft (Mietzinsen) über einen gewissen Zeitraum zuzüglich dem Wert des Bodens errechnet. (Abzüglich der Technischen Entwertung, Boden nicht relevant)

Die Sachwertmethode

Die Sachwertmethode (auch Realwertmethode) findet bei Immobilien Anwendung, die sich nicht für für ein reines Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren eignen. Dies ist zum Beispiel bei Spezialimmobilien oder Immobilien mit wenig vergleichbaren Objekten der Fall. Der Sachwert der Liegenschaft, auch Substanzwert genannt, wird aus dem Wert der vorhandenen Bausubstanz und dem Landwert hergeleitet. Bei diesem Verfahren werden also diejenigen Eigenschaften untersucht, die zur Preisbildung einer Immobilie beitragen.

Welche Informationen benötige ich für eine Immobilienbewertung?

Der Wert einer Immobilie bemisst sich anhand der Lage und des Objekts selbst. Die Qualität der Lage wird durch den lokalen Immobilienmarkt (Liquidität, Image, Kaufkraft, Nachfrage) und die Makrolage, also der Attraktivität der Region, beeinflusst. Ebenfalls relevant für die Qualität der Lage ist die Mikrolage, welche die nähere Umgebung des Objektes betrifft. Das Objekt (Wohnung, Haus oder Grundstück) werden entsprechend der Grösse, des Ausbaustandards und des Zustands bewertet.

Für eine Online-Bewertung benötigen Sie wenige Angaben, die Sie als Eigentümerin oder Eigentümer vermutlich ohne nachzuschlagen kennen:

• Art der Immobilie

• Adresse

• Baujahr

• Zustand

• Ausbaustandard

• Anzahl Zimmer

• Wohnfläche

• Grundstücksfläche (bei Einfamilienhäusern)

• Gebäudevolumen (bei Einfamilienhäusern)

• Garten-, Balkon- und Terrassenflächen 

• Keller- und Hobbyraumflächen (nur bei Wohnungen)

• Zugehörige Parkplätze

• Ihre Kontaktdaten zur diskreten Zusendung des Resultats

Aufgrund der Adresse kann unser Bewertungstool Informationen betreffend der Lage online abrufen und bezieht diese in das Resultat der Online-Bewertung ein.

Eine genaue Bewertung mit einer unserer Immobilienvermarkterinnen oder -vermarkter berücksichtigt weitergehende Faktoren als eine Online-Bewertung und verfeinert diese zusätzlich. Zudem kann eine Expertin oder ein Experte objektiv über die Qualität einer Liegenschaft wie auch deren Lagen urteilen, während sich Eigentümerschaften häufig von subjektiven Einschätzungen leiten lassen.

Wie hoch sind die Kosten einer Immobilienbewertung?

Online-Bewertungen sind meistens kostenlos, können in Einzelfällen aber eine Gebühr von einigen hundert Franken mit sich ziehen. Die Online-Bewertung, die Maklando anbietet, ist immer kostenlos und unverbindlich. 

Eine detaillierte Bewertung durch einen Immobilienexperten oder eine Immobilienexpertin wird von den meisten Immobiliendienstleistern nach Aufwand verrechnet. Bei Maklando führen wir für Sie vorgängig zu einem Verkaufsmandat kostenlos und unverbindlich eine detaillierte Einschätzung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses durch und unterbreiten Ihnen eine Empfehlung zum Angebotspreis. 

Wie verlässlich ist eine Bewertung durch einen Immobilienmakler?

Eine fundierte Bewertung zeigt den Marktwert der Liegenschaft zum aktuellen Zeitpunkt auf. Dieser Schätzwert ist häufig sehr nahe am tatsächlichen Verkaufspreis, kann aber von diesem abweichen, denn der Verkaufspreis wird stark von der Käuferschaft beeinflusst und variiert abhängig vom Objekt, der Lage und der herrschenden Nachfrage am Markt. 

Da es also vorkommen kann, dass der tatsächliche Verkaufspreis erst im laufenden Verkaufsprozess ersichtlich wird, legen Sie bei Maklando lediglich einen Verkaufsrichtpreis fest. Wir sammeln im Laufe des Verkaufs die eingehenden Angebote für Sie und legen diese transparent offen. Letztlich entscheiden Sie selbst, wem Sie den Zuschlag geben möchten und können so nebst dem Preis auch weitere Faktoren und persönliche Präferenzen berücksichtigen.

Zudem ist es wichtig, sich als Eigentümer oder Eigentümerin nicht von hohen Makler-Versprechen blenden zu lassen. Teilweise kommt es vor, dass ein Immobilienunternehmen den Zuschlag für das Mandat erhalten möchte und es daher den Schätzpreis höher ansetzt, um so die Gunst der Verkäuferschaft zu erwerben. Sollte dies der Fall sein, so kann es im späteren Verlauf eines Mandats zu Enttäuschungen kommen, wenn der Makler oder die Maklerin ihr Preisversprechen nicht halten kann und den Preis nach unten korrigieren muss.

Weshalb ist von einer eigenen Immobilienbewertung abzuraten?

Viele Faktoren spielen für eine Immobilienbewertung eine Rolle, die für den Eigentümer oder die Eigentümerin der jeweiligen Liegenschaft häufig nicht ersichtlich sind. Über die Jahre haben Sie sich beispielsweise an den Lärm einer nahen Eisenbahnlinie gewöhnt, doch kann genau dieser für neue Besitzer störend sein. Zudem kennen Selbstverkäufer die Marktsituation oftmals nicht und verschätzen sich deshalb substantiell. Mit einem Experten oder einer Expertin an der Seite reduzieren Sie dieses Risiko und erzielen in der Regel einen höheren Preis.