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Hintergrund

Gärtner:in und Makler:in sitzen im selben Boot – Steueroptimierung durch Faulenzen

Maklando July 21, 2021
Gärtner:in und Makler:in sitzen im selben Boot
Nichts ist gratis. Das soll hier keine plumpe Provokation sein. Vielmehr steckt dahinter eine zentrale wirtschaftswissenschaftliche Erkenntnis. In Fachkreisen spricht man vom Prinzip der Opportunitätskosten. Es besagt im Grunde nichts anderes, als dass alles (und wirklich alles) seinen Preis hat bzw. ein Preisschild besitzt. Oder eben anders formuliert, es gibt nichts, was gratis ist. Das Gute an der Sache: Man kann fast immer eine eigene Wahl treffen. 

Beispiele: Eine Familie bucht eine Woche Wanderferien in den Schweizer Alpen. Diese Ferien sind offensichtlich mit messbaren finanziellen Aufwendungen verbunden. Aber das ist nur eine Seite der Medaille. Dazu kommen die Opportunitätskosten. Es ist der mutmassliche entgangene Nutzen aller Familienmitglieder während dieser Ferienwoche: Der Nutzen von Ferien andernorts, vom Arbeiten, vom Lernen für die Schule oder das Verpassen von sportlichen oder kulturellen Anlässen, die während dieser Zeit stattfinden. Diese Liste liesse sich beliebig erweitern. 

Kauft man ein Einfamilienhaus und bewohnt dieses selbst, dann können die Opportunitätskosten mitunter darin gesehen werden, dass das eigene Einfamilienhaus nicht gleichzeitig vermietet werden kann. Folglich erzielt man während dieser Zeit keine Mieteinnahmen von Dritten. 

Bleiben wir beim Einfamilienhaus. Mögen Sie Gartenarbeit? Eigentümer:innen von Einfamilienhäusern müssen sich früher oder später dieser Frage stellen. Sie ahnen es bereits. Auch hier kommen die Opportunitätskosten ins Spiel. Entweder erledigt man die anstehenden Arbeiten selbst, erhebt sie gar zur Freizeitbeschäftigung, oder es wird ein Gärtnereiunternehmen engagiert. Denkbar sind selbstverständlich auch Mischformen davon.

Im ersten Fall muss neben der Beschaffung der notwendigen Gerätschaften und Materialen auch die Bereitschaft bestehen, eigene Zeit zu opfern. Der Volksmund bringt es auf den Punkt: «Zeit ist Geld». Im zweiten Fall erledigt ein:e professionelle:r Gärtner:in dieselbe Arbeit im Auftragsverhältnis. Man bezahlt am Schluss für eine Dienstleistung in Franken und Rappen. Zur umfassenden Gegenüberstellung dieser Alternativen können weitere Aspekte wie etwa die Qualität der geleisteten Arbeit oder das jeweils vorhandene, sachbezogene Know-how ebenfalls berücksichtigt werden. Aber bleiben wir auf das Wesen der Opportunitätskosten fokussiert.

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Will ein:e Eigentümer:innen die eigene selbstgenutzte Liegenschaften verkaufen, kann er oder sie diese Aufgabe von A bis Z selbst übernehmen. In der Schweiz dürfte die Mehrzahl der Markttransaktionen nach wie vor nach diesem Strickmuster über die Bühne gehen. Alternativ kann ein Maklerunternehmen mit einem Verkaufsmandat beauftragt werden. In beiden Fällen muss gearbeitet werden. So weit so gut. Und ja, die eigenen Opportunitätskosten stehen dem Maklerhonorar gegenüber. 

Zusammenfassend stellt sich auch in diesem Fall die bekannte Frage nach der Gärtner:in. Neben persönlichen Vorlieben und den konkreten Rahmenbedingungen geht es auch um die eigenen Opportunitätskosten. Um letztere etwas besser einordnen zu können, soll das nachfolgende Fallbeispiel dienen: 

Ein Ehepaar erwirbt 2008 ein neugebautes Einfamilienhaus in einer Zürcher Agglomerationsgemeinde. Der ursprüngliche Kaufpreis beträgt 700'000 Franken. Im Sommer 2021 wird dieses Einfamilienhaus für 1'050'000 Franken verkauft. Während der Besitzdauer von 13 Jahren wird die Liegenschaft aber vorbildlich sach- und fachgerecht unterhalten, aber keine wertvermehrenden Investitionen vorgenommen. Die Verkäufer:innen erzielen daher einen Grundstückgewinn in der Höhe von 350'000 Franken. Einfachheitshalber sei angenommen, dass die Höhe dieses Gewinns unabhängig von der Art der Vermarktung ist. In jedem Fall gilt es aber, den Grundstückgewinn im Kanton Zürich zu versteuern. Die Rechnung sieht wie folgt aus: 

Direktverkauf / Selbstverkauf

Verkauf durch Makler:in

Höhe Grundstückgewinn

CHF 350'000.-

CHF 350'000.-

– Transaktionskosten (u.a. Gebühren)

CHF 3'000.-

CHF 3'000.-

– Maklerhonorar

CHF 0.-

CHF 12'500.-(*)

Steuerbarer Grundstückgewinn

CHF 347'000.-

CHF 334'500.-

Zu entrichtende Steuer

rund CHF 91'000.-

rund CHF 87'500.-

(*) gemäss Bundesgericht sind für die Makleraufwendungen in der Regel bis maximal 3% des Verkaufspreises bei der Anrechnung für die Grundstückgewinnsteuer zulässig. Im vorliegenden Fall also maximal 31'500 Franken [Berechnung: 1'050'000 Franken * 3%].

Das obige Fallbeispiel fördert Spannendes zu Tage: Erstens blenden die Steuerbehörden von Verkäufer:innen selbst erbrachte Verkaufsleistungen konsequent aus. Sie sind für steuerliche Belange schlicht nicht relevant. Man wird dafür nicht belohnt. Zweitens sind von Dritten erbrachte Verkaufsleistungen bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer steuerlich voll anrechenbar, vorausgesetzt, dass beim Verkauf der Liegenschaft ein Grundstückgewinn erzielt worden ist. Damit reduziert sich die Höhe der zu entrichtenden Steuer merklich. Der Verkäufer wird also steuerlich belohnt. Drittens nimmt diese Belohnung mit steigender Steuerbelastung tendenziell noch zu. Stichwort: Grenzsteuersatz.

Von Dritten erbrachte Verkaufsleistungen sind bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer steuerlich voll anrechenbar, vorausgesetzt, dass beim Verkauf der Liegenschaft ein Grundstückgewinn erzielt worden ist.

Kommen wir zurück zu den Opportunitätskosten. Bei der Entscheidung, ob man den eigenen Garten selbst hegen und pflegen möchte oder die eigene Liegenschaft selbst verkaufen möchte, empfiehlt es sich, so oder so eine umfassende Vollkostenrechnung zu machen. Der Knackpunkt liegt dabei immer beim Einbezug der Steuern. Während im Auftragsverhältnis entrichtete Gärtnerarbeiten als Unterhaltskosten bei der Herleitung der Einkommenssteuern anrechenbar sind, können sich bezahlte Maklerhonorare positiv auf die Höhe einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer auswirken. 

In beiden Fällen wird das eigene Portemonnaie durch das Engagement eines professionellen Dienstleisters unter dem Strich geschont. Nur für diejenigen Personen, die sich selbst einen bescheidenen Stundenlohn zugestehen – sprich tiefe Opportunitätskosten für sich veranschlagen – sind sich gegenüber auch ehrlich. Die berechtigte Diskussion über die Qualität der erbrachten Leistungen sowie das jeweils benötigte Know-how sprengt den Rahmen dieses Beitrags oder es mag sich eben doch lohnen, die Dienste von Maklando in der Realität in Anspruch zu nehmen.

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