Die Grundstückgewinnsteuer und was Sie dazu wissen müssen

Bei einem gewinnbringenden Verkauf einer Liegenschaft wird vom Fiskus eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Die Steuer ist jedoch nur dann relevant, wenn man seine Liegenschaft teurer veräussert, als man sie erworben hat. Die Steuer ist ortsgebunden, also da fällig, wo sich die Liegenschaft befindet. Die Höhe der Steuer ist abhängig von der Dauer, in der die Eigentümer:in die Immobilie besessen hat und sie ist zudem von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich. Grundsätzlich gilt: Je kürzer die Eigentumsdauer, umso höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. In den meisten Kantonen der Schweiz sind die Tarife zudem progressiv.

Die Steuererheber:in der Grundstückgewinnsteuer ist grundsätzlich der Kanton oder die jeweilige Gemeinde, in welcher sich das zu besteuernde Objekt befindet. Die genaue Zuständigkeit sollte mit der entsprechenden Behörde abgeklärt werden. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine der staatlich rentabelsten und wichtigsten Einnahmequellen.

In aller Regel bildet die Grundstückgewinnsteuer einen Bestandteil vom Kaufvertrag. Es geht hier um die Sicherstellung seitens der Käufer:in. Es ist die Aufgabe der Verkäufer:in diese zu begleichen.

Beispiel bei einem Grundstück- oder Immobilienverkauf mit einem erzielten Gewinnbetrag von CHF 500’000.–, basierend auf den Tarifen des Kantons Zürich.

Es kommt also durchaus darauf an zu welchem Zeitpunkt verkauft wird. In der Realität ist der Verkauf jedoch oft nicht so langfristig planbar.

Zu beachten gilt:

Wird die Immobilie innerhalb von nur einem Jahr wieder verkauft, wird der Gewinn welcher aus dem Verkauf resultiert, zusätzlich auch als Einkommen versteuert. Es wird somit die Grundstückgewinnsteuer und im Jahr der Gewinnerzielung eine viel höhere Einkommenssteuer bezahlt.

Ab der Besitzdauer von 20 Jahren ist beispielsweise im Kanton Zürich der niedrigst mögliche Steuertarif erreicht, in Genf zahlt man nach 25 Jahren gar keine Steuer mehr. Die Steuerhoheit liegt bei den Kantonen. Das gilt für alle Arten von Immobiliensteuern.

Man kann bei der Grundstückgewinnsteuer Einiges falsch machen, aber auch Vieles richtig. Die Rahmenbedingungen sind genau zu prüfen und es lohnt sich gegebenenfalls auch Expert:innen hinzuzuziehen.

Welche Tipps es sich lohnt zu beachten, erfahren Sie im folgenden Abschnitt.

Das A und O der Abzüge bei der Grundstückgewinnsteuer, ist sie richtig zu berechnen. Grundsätzlich sind es Aufwände, die zur Liegenschaft gehören und Kosten, die mit dem Verkaufsprozess einhergehen, die abgezogen werden können:

Investitionskosten mit wertvermehrendem Charakter

• Ausbau des Dachstocks
• Anbau eines Wintergartens
• Erstellung eines Carports usw.

Verkaufskosten / Drittkosten:

• Maklerprovisionen
• Insertionskosten
• Notariatsgebühren / Handänderungssteuern
• Penaltys / Vorfälligkeitsentschädigungen usw.

Transaktionskosten oder Gewinnungskosten sind Kosten, die beim Verkauf der Immobilie angefallen sind. Auch sie können vom Grundstückgewinn abgezogen werden:

• Handänderungssteuern
• Notariats- und Grundbuchgebühren, die beim Erwerb der Liegenschaft bezahlt werden
• Grundeigentümerbeträge für Anschluss des Grundstücks an Strassen

Werterhaltende Investitionen können hingegen nicht abgezogen werden

• Ersatz der Heizung
• Dachsanierungen
• Allgemeine Unterhaltsarbeiten

Es ist sehr wichtig, dass Immobilieneigentümer:innen alle Unterlagen für jegliche Art von Sanierungen und Umbauten sorgfältig aufbewahren, um Abzüge geltend machen zu können. Wenn man selber verkauft, kann demzufolge nichts abgezogen werden. Natürlich kostet eine Makler:in immer Geld, aber sie kann dafür von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Die jeweils zuständigen kantonalen Steuerämter bieten Verordnungen/Vorschriften über die geltend zu machenden Abzüge.

Es gibt einen Sonderfall, einen sogenannten Aufschub. Unter gewissen Voraussetzungen muss die Steuer in diesem Fall nicht sofort bezahlt werden. Die Steuer wird dann zu einem späteren Zeitpunkt fällig. Hier finden Sie die relevantesten Punkte, die zu einer Aufschiebung berechtigen:

• Innerhalb von 3 Jahren ein selbstbewohntes Ersatzobjekt kaufen

• Wenn es sich beim Eigentümerwechsel um einen Erbvorgang oder eine Schenkung handelt

• Parzellierung / Landumlegung

• Bei einem Eigentumswechsel unter Ehegatt:innen (Güterrecht)

Achtung: Bei Zweit- und Ferienwohnungen sowie bei Anlageobjekten ist ein Steueraufschub nicht möglich.

Je nach Kanton weichen die Besteuerungssätze spürbar voneinander ab.

Hier finden Sie eine Übersicht über die Deutschschweizer Kantone, sortiert beginnend mit der höchsten Steuer nach 10 Jahren Eigentum:

• Die Grundstückgewinnsteuer ist nur als Verkäufer einer Liegenschaft relevant
• Die Steuer fällt nur an, wenn mit Gewinn verkauft wird

• Die Steuer ist standortabhängig
• Vermeiden Sie Stolpersteine bei der Berechnung

Mögliche Abzüge:

• Investitionskosten mit wertvermehrendem Charakter
• Verkaufskosten
• Gewinnungskosten

Es gibt unter gewissen Bedingungen die Möglichkeit zur Aufschiebung der Steuer.

Hier gehts zum Reglement des Kantons Zürich zur Grundstückgewinnsteuer