Platzt die Immobilienblase und gibt es sie überhaupt?

Die Immobilienpreise haben im letzten Jahr weiter zugelegt. Trotz oder eben gerade wegen der Pandemie? Fakt ist, dass die langfristigen Zinsen steigen, die Inflation zunimmt und die Nationalbank die Überhitzung mit antizyklischen Kapitalpuffern zu bekämpfen versucht. Am 7. Februar 2022 fand im SRF Eco Talk die spannende Diskussion zum Thema Immobilienblase mit SRF-Moderator Reto Lipp, Andrea Martel (NZZ Wirtschafts-Journalistin mit Schwerpunkt Immobilien), Patrick Schnorf (Partner bei Wüest Partner) und Martin Neff (Chefökonom Raiffeisen Bank Schweiz) statt. Hier finden Sie eine Einordnung der Expertenaussagen.

Zu Beginn der Sendung stellt der Moderator Reto Lipp die berechtigte Frage, ob wir uns überhaupt in einer Immobilienblase befinden oder ob die Preise eine normale Entwicklung aufgrund der tiefen Zinsen darstellen. Martin Neff ist der klaren Meinung, dass wir uns in einer Blase befinden. «Immer wenn Preise von normalen fundamentalen Faktoren auseinanderdriften spricht man von einer Blase. Die Frage dabei ist jedoch, ob die Blase platzt oder nicht. Ich bleibe meiner Meinung treu, die ich bereits seit einer Dekade habe, sie wird nicht platzen.» Andrea Martel, Immobilien-Journalistin der NZZ ist sich nicht so sicher: «Der Markt läuft seit längerem heiss, die Preise bewegen sich weg von Einkommen, Mieten, Wirtschaftswachstum. Wie viel durch eine Blase und wie viel durch die tiefen Zinsen erklärbar ist, ist schwierig zu beurteilen». Schlussendlich sind sich aber alle Anwesenden einig, dass sich die Preise aktuell auf einem sehr hohen Niveau befinden.

In den letzten 22 Jahren sind die Preise bei Wohneigentum stark angestiegen. Bei Eigentumswohnungen sind es ganze 65% und bei Einfamilienhäusern sogar 68% Preissteigerung (Quelle: Wüest Partner). Allein im letzten Jahr haben die Preise bei Eigentumswohnungen um 7% zugenommen, bei Einfamilienhäuser sind es sogar über 8%. Dies in einem Corona-Jahr, wo viele Unsicherheiten vorherrschen. Wie dies zu erklären ist, versucht Patrick Schnorf einzuordnen. «Auch wir waren überrascht von dieser spannenden Konstellation in dieser Dimension. Ich sehe messbare Grössen wie beispielsweise die Zahl von Suchabos für Wohneigentum, sie hat in der Corona-Zeit um 20% zugenommen. Gleichzeitig haben die Ersparnisse in den oberen Einkommens-Dritteln, die sich Immobilien leisten können, sogar zugelegt und diese Einkommen waren gesichert. Auch dank den Eingriffen des Staates (Kredite, Kurzarbeit usw.), ist man in einer sehr stützenden Situation, die die Nachfrage getrieben hat.» Corona hat den Immobilienpreisen also nochmals einen ordentlichen Schub gegeben.

Sind die Preise also nicht trotz Corona, sondern gerade wegen Corona gestiegen? Andrea Martel meint gerade wegen Corona: «Die Politik hat gut reagiert und das Schlimmste verhindert. Lockdown, Homeoffice und Home Schooling haben die Wichtigkeit der eigenen vier Wände zudem erhöht und die Leute sind deshalb bereit noch mehr in das Wohnen zu investieren.» Die Covid-Faktoren laufen jedoch langsam aus. Die Suchabos sind beispielsweise bereits wieder um 7% zurückgegangen, die Sondereffekte und Faktoren der Pandemie ziehen sich wieder zurück, meint Patrick Schnorf.

Die Preise für Einfamilienhäuser sind in den letzten 10 Jahren um 30% gestiegen, Grund dafür sind die tiefen Zinsen. Dank ihnen sind die Preise für Hypotheken tief, was die Nachfrage wiederum anheizt. Andere Anlagen mit beschränktem Risiko wie Obligationen werfen im Tiefzinsumfeld zudem kaum Rendite ab. In vielen Regionen werden auch die Bauland-Reserven knapp, der Boden wird somit teurer. Der Landpreis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus hat sich in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt (+129%). Hohe Nachfrage und ein knappes Angebot, deswegen sind Immobilien gefragt. Doch wie lange dauert dieser Boom noch an und was geschieht, wenn die Zinsen steigen?

Ist das der Moment in dem es kippt? In einem Monat wird die Amerikanische Notenbank die Zinsen erhöhen. Was bedeutet das für die Zinsen in der Schweiz? «Wir in der Schweiz sind im wahrsten Sinne des Wortes eine Insel der Glückseligen. Die Inflationsrate ist weit weg von der in der Eurozone und der USA. Wir haben aber jetzt tatsächlich einen leichten Anstieg bei langfristigen Zinsen gesehen, das sind zum ersten Mal seit 7 Jahren wieder positive Zinsen. Das wirft den Markt aber nicht um. Von Zins-Seite erwarte ich deshalb keine Korrektur des Preisniveaus, sondern tendenziell eher eine leichte Konsolidierung.», so Martin Neff. Patrick Schnorf schätzt, dass auch ein Zinszuwachs von 1% auf 1,5% keinen Unterschied bei der Nachfrage machen. Man müsse sich bewusst machen, dass die Nachfrage um 20% gestiegen und das Angebot um 30% zurückgegangen sei. Eine Schere sei dabei aufgegangen und der Markt sei regelrecht leergekauft worden. Untersuchungen würden jedoch zeigen, dass sich die Transaktionsmengen im Kanton Zürich noch immer auf gleichem Niveau befänden, im Wohneigentum wenn nicht sogar noch gestiegen seien. Das Angebot im Kanton Zürich hat wiederum sogar um 50% abgenommen. 

Martin Neff erwartet bei Einfamilienhäusern eine zusätzliche Steigerung von 5 - 7% und eine Steigerung von 3 - 5% bei Eigentumswohnungen. Solange sich die Zinsen nicht normalisieren, werden die Preise weiterhin steigen, sagt auch Andrea Martel. Die Finanzierungskosten werden höher, die Sondereffekte der Pandemie laufen aus. Patrick Schnorf erwartet dieses Jahr ebenfalls eine Preissteigerung im tiefen 1-stelligen Bereich. Das Thema der Angebotsknappheit bleibt also bestehen und die vorherrschende Immobilienblase wird nicht platzen. 

Quelle: SRF Eco Talk vom 7.2.2022