Schweizer Immobilienmarkt im Wandel: Was Käufer und Verkäufer jetzt wissen müssen
Die Schweizerische Nationalbank hat den Leitzins am Donnerstag, 23.3.2023 erneut um 0,5 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent erhöht, um der im Februar auf 3,4 Prozent gestiegenen Inflation entgegenzuwirken. Weitere Zinserhöhungen werden dabei nicht ausgeschlossen. Wir werfen einen genaueren Blick auf den Schweizer Immobilienmarkt und wägen ab, was die Zukunft für Immobilienkäufer und -verkäufer bringt.
Erneute Leitzinserhöhung
Die Leitzinserhöhung der Schweizerischen Nationalbank von letzter Woche zeichnete sich schon länger ab, um das Niveau des Schweizerischen Frankens global stabil zu halten und wirtschaftsfähig zu bleiben. Im internationalen Vergleich hält sich die hiesige Inflation immer noch moderat. Besonders für den Immobiliensektor ist die Situation nichtsdestotrotz herausfordernd. Denn eine Veränderung des Leitzinses mobilisiert auch den Hypothekarzins. Dies bringt für Käuferschaften eine weitere Verteuerung der Finanzierung einer Immobilie mit sich. Historisch gesehen sind die aktuellen Zinsen aber immer noch auf einem gemässigten Level und die Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt das Angebot weiterhin.
«Durch die Zinswende hat sich einiges im Immobilienmarkt verändert. Käuferschaften haben nicht mehr dieselben Möglichkeiten, wie sie sie bis vor einem Jahr noch hatten und sind aufmerksamer geworden.»
Angebotsknappheit und leicht abnehmende Nachfrage
Die Bautätigkeit von neuem Wohneigentum befindet sich auf einem Rekordtief. Baugesuche und Bewilligungen sind rückläufig, deshalb wird auch in diesem Jahr mit einer anhaltenden Knappheit von Wohneigentum gerechnet, dies trotz einer leicht sinkenden Nachfrage. Ein aktueller Vergleich von inserierten Eigentums- und Mietwohnungen zeigt die Angebotsknappheit auf. Auf eine inserierte Eigentumswohnung kommen derzeit 5,9 inserierte Mietwohnungen.
Aufgrund des leichten Nachfragerückgangs wird mit einem minimalen Anstieg der Anzahl der Angebote und Dauer der Insertion gerechnet. Dadurch hat sich der Vermarktungsaufwand von Immobilien jüngst leicht erhöht. Solange aber Preise richtig gesetzt werden und nicht überteuert gewählt sind, werden Immobilien und insbesondere auch Stockwerkeigentum weiterhin Käuferschaften finden. Lediglich ist etwas mehr Geduld und Zeit gefragt, als es bis anhin nötig war.
«Mit professioneller Unterstützung, cleveren Vermarktungsmassnahmen und dem richtig gesetzten Preis kann für jede Immobilie nach wie vor eine geeignete Käuferschaft gefunden werden. Viele Menschen haben noch immer den Traum vom Wohneigentum und das wird auch so bleiben.»
Preisentwicklung von Wohneigentum
Das stets knappe Angebot wird die Preise von Wohneigentum kontinuierlich stützen, deshalb rechnen Experten vorläufig nicht mit einem signifikanten Preisrückgang. Die Zeiten von rasantem Preiswachstum der letzten Jahre sind hingegen vorbei und Eigentum kann nicht mehr zu jedem Preis verkauft werden. Im Vordergrund steht dabei die Frage nach der Nachhaltigkeit der Preisentwicklung bei Wohneigentum. Seit 1996 sind die Immobilienpreise 3,4-mal stärker angestiegen als die schweizerischen Einkommen. Diese Entwicklung ist langfristig nicht nachhaltig und wird früher oder später eine Korrektur erfordern. Die tiefen Zinsen der letzten Dekaden zusammen mit der Angebotsknappheit sind Gründe für diese Preisentwicklungen. Es wäre jedoch falsch, von einer Immobilienblase zu sprechen, denn dafür fehlen typische Charakteristiken. Bei einer Immobilienblase kommt es auf einem regional und nutzungsspezifisch abgegrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien. Früher oder später erreicht der Markt einen Höchststand, dann fallen die Preise. Zudem wird aktuell auch kein übermässiges Wachstum des Hypothekarvolumens festgestellt. Mittelfristig sollte aber mit einem Preisrückgang bei Immobilien in der Schweiz gerechnet werden. Ob diese Entwicklung eintrifft, wie stark und wann, hängt von der Zinsentwicklung und der Wirtschaft ab. Denn selbst nach dem Platzen der Immobilienblase Anfang der 1990er-Jahre sind die Preise bei Eigentumswohnungen jährlich nie um mehr als 3,9% gesunken und der gesamte Rückgang über 9 Jahre bezifferte sich auf 13,7%. Die Einfamilienhauspreise blieben sogar noch stabiler.
«Käuferschaften lassen sich für die Entscheidungsfindung jetzt mehr Zeit als früher. Immobilien werden nicht mehr eingekauft, als wären sie Schokolade im Supermarkt. Was aber auch gut ist, denn ein Immobilienkauf sollte wohl überlegt sein.»
Abschliessend gilt zu sagen, trotz der Leitzinserhöhung der Schweizerischen Nationalbank bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum hoch und das Angebot knapp. Menschen werden immer Raum zum Wohnen brauchen und auch wenn die Preise langfristig nicht nachhaltig sind, wird der Markt vorerst stabil bleiben. Verkäufer und Käufer von Immobilien müssen lediglich etwas mehr Geduld aufbringen und darauf achten, die Preise richtig zu setzen. Auch wenn in Zukunft mit einem Preisrückgang gerechnet werden kann, werden Immobilien stets eine solide Kapitalanlage bleiben und gewisse Schwankungen gehören ebenfalls zu einer gesunden Marktlage dazu.
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Als Geschäftsführer hält Matijas Cosic die Fäden aller Teams bei Maklando zusammen. Matijas ist erfahrener Gründer und Unternehmer. Im Fokus stehen für ihn stets die Kunden, für die er Mehrwert und Lösungen zu Problemstellungen schaffen möchte.