Gibt es den optimalen Zeitpunkt für Immobilienkäufe & -verkäufe?

Die Mär vom «richtigen» oder optimalen Verkauf- und Kaufzeitpunkt: Wer ein Haar in der Suppe finden will, wird immer fündig.

Maklando ist ein junges Unternehmen. So sind wir erst seit wenigen Monaten als digitaler Makler für Wohneigentum am Markt unterwegs. Diese Tatsache ist aber nicht mit Unerfahrenheit gleichzusetzen. Im Gegenteil. Wir haben unsere Hausaufgaben gemacht.

Gleichwohl kann man sich die Frage stellen, ob aktuell der richtige Zeitpunkt ist, um sich als Dienstleister im Schweizer Immobilienmarkt etablieren zu wollen. Auch hat niemand auf Maklando gewartet. Es gilt folgende Devise: Wir müssen uns bewähren, jetzt erst recht.

Weiter ist nicht absehbar, wie sich die Corona-Pandemie kurz-, mittel- und langfristig auf das hiesige Wirtschafts- und Gesellschaftsleben auswirken könnte. Was sind bleibende Veränderungen von Verhalten und Präferenzen? Was vorübergehende Strömungen? Die ehrliche Antwort ist einfach. Man steht vor einer dichten Nebelwand. Der Grad an Unsicherheit ist immens hoch. Täglich wird Neuland betreten. Hingegen steht bereits heute ohne Zweifel fest, dass wir aktuell die schwerste Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg durchlaufen. An Herausforderungen, die es zu meistern gilt, mangelt es nicht. Alle sitzen im selben Boot.

Apropos richtiger Zeitpunkt: Ausgelöst durch die Corona-Krise soll sich die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere nach Einfamilienhäusern, auf hohem Niveau jüngst nochmals verstärkt haben (dazu ein Beitrag von Maklando). Gleichzeitig nimmt die Anzahl der zum Verkauf stehenden Objekte schweizweit seit anfangs Jahr leicht ab. Ein durch Ängste, Unsicherheit, Kontrollverlust und Instabilität geprägtes Umfeld stimuliert also die Kauflust nach selbstgenutztem Wohneigentum. Unter «normalen» Umständen reagiert die Mehrheit der Menschen aber eher mit Vorsicht denn mit Zuversicht. Kommt hinzu, dass seit vielen Jahren immer wieder von einer drohenden Immobilienpreisblase die Rede ist. Die ersten geäusserten Befürchtungen stammen aus dem Jahr 2007. Damals war die US-amerikanische Subprime-Krise in aller Munde. Erinnern Sie sich? Das gegenwärtige Investitions- und Anlageklima darf daher als äusserst anspruchsvoll bezeichnet werden. Entspannte Rahmenbedingungen für das Verkaufen und Kaufen von Immobilien sehen anders aus.

Die jüngsten Preis- und Marktindikatoren sprechen aber eine deutliche Sprache. Der mittlere Transaktionspreis von Einfamilienhäusern lag im dritten Quartal 2020 um rund 8 Prozent höher als im selben Vorjahresquartal. Im Schweizer Mittel kostete ein freistehendes Einfamilienhaus eine satte Million Franken (Medianwert). Letzterer repräsentiert gar einen Allzeithöchstwert im Schweizer Markt. Auch die mittleren Preise pro Quadratmeter bei den Eigentumswohnungen haben sich im selben Zeitraum um weitere knapp 5 Prozent nach oben geschraubt. Die qualitätsbereinigten, schweizweiten Transaktionspreisindizes, die von unterschiedlichen Stellen quartalsweise veröffentlicht werden, bestätigen im grossen Ganzen die beschriebenen Preistrends. Eine Nebenbemerkung: Wie sich hierzulande die Immobilienpreise für Wohneigentum ohne das Corona-Virus entwickelt hätten, und welchen Einfluss es effektiv auf die Preisbildung hatte und hat, steht letztlich in den Sternen. Darüber kann nur spekuliert werden.

Szenenwechsel: Während die Preise von Wohneigentum seit einer Generation stetig nach oben tendieren, sinken die Hypothekarzinsen seit fast 30 Jahren. Damals sahen sich Hypothekarkreditnehmer Zinsen von 7 und mehr Prozent gegenüber. Heute liegen die Zinsen für Festhypotheken teilweise unter der Marke von 1 Prozent. Im Jahr 2013 tendierten die Hypothekarzinsen kurzfristig nach oben. Manch ein Kreditnehmer schloss zu dieser Zeit langfristige Hypotheken zu einem Zinssatz um 2,7 Prozent ab. Im historischen Quervergleich gesehen ein Schnäppchen. Man freute sich damals über die vorteilhaften Konditionen und erwartete mehrheitlich steigende Hypothekarzinssätze. Dass sich die Zinslandschaft in der Schweiz nochmals deutlich verändern würde, hatten die wenigsten Akteure auf ihrem Radar. Die eigene Freude über den vorteilhaften Kreditvertrag währte nur kurz.

Mit Blick auf den zeitlichen Verlauf gilt dasselbe für die bisherige Entwicklung der Preisniveaus von Wohneigentum. Generell lassen sich Marktpreisentwicklungen weder auf die kurze noch auf die lange Frist (verlässlich) vorhersagen. Märkte sind und bleiben unberechenbar. Wer im Jahr 2019 sein Einfamilienhaus oder seine Eigentumswohnung verkauft hat, hat aus heutiger Marktsicht betrachtet sein Objekt zu früh und in der Tendenz zu günstig veräussert. Umgekehrt können sich die damaligen Käufer bereits nach kurzer Zeit an einem nennenswerten Buchgewinn erfreuen. Dass das nationale Preisniveau für Wohneigentum in den ersten neun Monaten dieses Jahres nicht nur stabil blieb, sondern nochmals spürbar zugelegt hat, war alles andere als gesetzt. Der Schuss hätte auch nach hinten losgehen können. Letztlich bestätigt die herrschende Ausnahmesituation einmal mehr eine altbekannte Erkenntnis der Ökonomie: Wer versucht, gezielt aktives Markttiming im Hinblick auf den eigenen Transaktionspreis betreiben zu wollen, dürfte einem Irrglauben aufsitzen und einem Phantom hinterherjagen. Schliesslich sind in der Praxis die individuellen Verkaufs- und Kaufentscheidungen von Wohneigentum fast immer langwierige und vielschichtige Prozesse. So ist es reiner Zufall, wenn im Einzelfall alles zum richtigen Zeitpunkt perfekt miteinander harmoniert. Zur Vermeidung von allfälligen Missverständnissen: Die professionelle Vorbereitung eines geplanten Verkaufs ist und bleibt das A und O von erfolgreichen Transaktionen. Sie ist weder eine Kür noch eine Alibiübung, sondern eine Pflicht. Je solider ein Verkauf vorbereitet wird, umso grösser ist die Wahrscheinlichkeit für einen reibungslosen Ablauf des gesamten Prozesses.

Zum Schluss noch dies: Seitens der Käuferschaft besteht oftmals die Befürchtung, dass man ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung überzahlt. Das ist nachvollziehbar. In der Regel hat man keine nennenswerte Erfahrung mit der Materie. Vieles ist neu und unbekannt. Das liegt in der Natur der Sache. Das Hauptargument, sich trotzdem – auch in volatilen Zeiten mit besonders anspruchsvollen Rahmenbedingungen, doch den Kauf von Wohneigentum zumindest zu prüfen, ist das Folgende: Alleine die Suche und das Finden eines den persönlichen Bedürfnissen angemessenen Objektes ist aufwendig und zeitraubend. Weiter dürften gefühlte 90 Prozent der ausgewählten Objekte bereits bei einer persönlichen Grobtriage den eigenen Anforderungen nicht gerecht werden. Dass die verbleibenden 10 Prozent auch noch zum Geldbeutel passen, stellt eine zusätzliche Hürde im Kaufprozess dar. Ob das eigene Kaufangebot schliesslich auch marktfähig ist, steht nochmals auf einem anderen Blatt.

Selbst unter vorteilhaften Bedingungen geht es also fast immer um die Suche nach der sprichwörtlichen Nadel im Heuhaufen. Die Marktliquidität, das heisst die Menge der gehandelten Objekte im Verhältnis zum Bestand, ist in der Schweiz traditionell vergleichsweise tief. Wer in diesem Hürdenlauf noch Ansprüche ans optimale Timing bezogen auf den Marktzyklus stellt, wird wohl in der freien Wildbahn, konkret durch einen Kauf, nie Eigentümer und Besitzer eines selbstgenutzten Eigenheims werden. Wählerisch und kritisch soll, darf und muss man bei der Selektion von möglichen eigenen Kaufobjekten sein. Ein sorgfältiges Prüfen und Abwägen zahlt sich am Ende immer aus. Denn man wird viel Zeit in den eigenen vier Wänden verbringen. Aber man kann nicht ins Wasser springen und gleichzeitig den Anspruch haben, dabei nicht nass zu werden. Fazit: den passenden Zeitpunkt, Wohneigentum zu verkaufen oder zu kaufen, gibt es nicht.