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Haus verkaufen - Tipps & Tricks

Einfamilienhaus in der Schweiz
Was sollten Sie beachten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten? Wie erzielen Sie den bestmöglichen Verkaufspreis? Was muss rechtlich und vertraglich beachtet werden? Was kommt an Steuern und Gebühren auf Sie zu und wie wird der Hausverkauf gekonnt organisiert?

Im folgenden Ratgeber erfahren Sie unter anderem, wie Sie Ihr Haus am besten für den Verkauf vorbereiten, den richtigen Verkaufspreis festsetzen und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, wenn Sie ein Haus in der Schweiz verkaufen.

Inhaltsverzeichnis

Haus verkaufen: Der richtige Verkaufszeitpunkt

Die Gründe, ein Haus zu verkaufen, sind individuell. Viele Eigentümer entscheiden sich, ein Haus zu verkaufen, wenn es nicht mehr zu den Lebensumständen passt - etwa wenn die Kinder ausgezogen sind und die Immobilie zu gross geworden ist. Aber auch ein beruflich bedingter Umzug oder finanzielle Aspekte können Gründe dafür sein, ein Haus zu verkaufen.

Verschiedene Faktoren, wie die Kapitalmarktzinsen, haben Einfluss auf das Kaufverhalten: In Zeiten niedriger Zinsen ist der potentielle Pool von Käuferinnen und Käufern, die ein Haus kaufen können und möchten, grösser. Steigen die Zinsen, gibt es weniger Kaufinteressenten. Nicht jeder, der eine Immobilie kaufen möchte, kann die Finanzierung dann stemmen.

Idealerweise beobachten Sie vor der Entscheidung, Ihr Haus zu verkaufen, den regionalen Immobilienmarkt und prüfen die aktuelle Marktlage sorgfältig. Einen besonders guten Verkaufspreis erzielen Sie bei einer sehr hohen Nachfrage. Bei einem knappen Immobilienangebot sind Käufer bereit, höhere Preise zu zahlen. Aber auch die Lage des Hauses, die Grundrissqualität, der Ausbaustandard  und der Zustand des Hauses sind Faktoren, die einen Verkauf begünstigen können.

Haus verkaufen: Immobilie für den Verkauf vorbereiten

Der erste Eindruck zählt: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, spielt die Präsentation Ihrer Liegenschaft eine entscheidende Rolle. Achten Sie darauf, das Haus ordentlich und sauber herzurichten. Dabei kommt es nicht nur auf das Haus selbst, sondern auch auf den Aussenraum an. Ein gemähter Rasen und ein ordentlicher Sitzplatz wirken viel freundlicher als verwelkte Pflanzen und leere Blumentöpfe. Bedenken Sie zudem, dass der Eingangsbereich das Erste ist, was ein potenzieller Käufer von Ihrer Immobilie sieht.

Wichtig ist, dass Ihre Immobilie gepflegt wirkt. Tropfende Wasserhähne, lockere Türklinken oder fehlende Dichtungen im Badezimmer lassen ein Haus ungepflegt wirken. Ist die Immobilie bereits in die Jahre gekommen, ist beispielsweise auch ein neuer Anstrich eine gute Option, um das Objekt aufzufrischen.

Grössere Renovationen oder Sanierungen sind in der Regel aber nicht sinnvoll, wenn Sie ein Haus verkaufen. Käufer bauen häufig selbst um und gestalten das neue Zuhause nach ihrem eigenen Geschmack. Der finanzielle Aufwand für dieses Vorhaben lohnt sich deshalb meist nicht. Wie Sie Ihre Wohnung für ein bevorstehendes Immobilien-Fotoshooting vorbereiten, erfahren Sie hier.

Haus verkaufen: Immobilienbewertung

Die Festsetzung eines realistischen Verkaufspreises ist entscheidend für den Erfolg des Hausverkaufs. Natürlich möchten Sie einen möglichst hohen Preis erzielen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Legen Sie jedoch einen zu hohen Preis fest, entsteht ein geringeres Kaufinteresse und der Verkaufsprozess zieht sich in die Länge. Ihr Haus wird im schlimmsten Fall zum Ladenhüter. Senken Sie den Angebotspreis dann, werden potenzielle Käufer misstrauisch. Sie könnten vermuten, dass mit der Immobilie etwas nicht in Ordnung ist.

Steigen Sie mit einem zu geringen Verkaufspreis ein, gibt es vermutlich eine hohe Nachfrage nach Ihrem Angebot. Sie erzielen einen schnellen Kaufabschluss, erleiden wegen des zu niedrigen Preises aber einen finanziellen Verlust, wenn Sie Ihr Haus auf diese Weise verkaufen.

Eigentümern fällt es oftmals schwer, den Wert Ihrer Immobilie richtig einzuschätzen. Eine professionelle Schätzung ist daher bei einem Immobilienverkauf sehr zu empfehlen. Um einen ersten groben Anhaltspunkt über den ungefähren Wert Ihres Hauses zu erhalten, können Sie unser Online-Bewertungstool nutzen. Nach Eingabe einiger wichtiger Eckdaten erhalten Sie die Schätzung direkt per E-Mail zugesendet. Bei einer expliziten Verkaufsabsicht ist, wie oben erwähnt, eine professionelle Bewertung vor Ort von Immobilien-Experten unumgänglich. Die Fachperson besichtigt in diesem Fall das zu verkaufende Haus und nimmt alle wichtigen Eckdaten auf, um eine seriöse Bewertung der Immobilie vornehmen zu können. Wie Immobilien professionell bewertet werden, können Sie hier im Detail nachlesen.

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Haus verkaufen: Selber oder mit einem Makler?

Am Anfang Ihres Vorhabens stehen Sie vor der Entscheidung, ob Sie Ihr Haus selbst verkaufen oder einen erfahrenen Makler hinzuziehen. Es klingt zunächst recht einfach, ein Haus zu verkaufen. Viele Eigentümer unterschätzen jedoch den Aufwand und die Zeit, die es erfordert, ein Haus erfolgreich zu verkaufen. Zudem fehlen Privatpersonen oftmals die nötigen Marktkenntnisse, um eine Immobilie zu verkaufen.

Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler bietet Ihnen verschiedenste Vorteile:

  • Der Profi beobachtet den regionalen Immobilienmarkt genau und verfügt über umfangreiche Branchenkenntnisse.

  • Sie erhalten eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie, um den Verkaufspreis bestmöglich festsetzen zu können. Viele Maklerunternehmen bieten eine solche Bewertung in einem ersten Schritt kostenlos und unverbindlich an.

  • Der Verkauf mit einem Profi lässt sich in der Regel deutlich schneller abwickeln. Der Makler entwickelt eine passende, massgeschneiderte Marketingstrategie, präsentiert und vermarktet Ihr Haus optimal und spricht gezielt die richtigen Käufer an, um Ihr Haus so effizient wie möglich zu verkaufen.

  • In der Kundendatenbank des Maklerunternehmens findet sich unter Umständen bereits die richtige Käuferschaft. 

  • Der Makler begleitet die gesamte Transaktion rechtssicher und übernimmt die Verhandlungen mit den Kaufinteressenten. Wenn ein Makler als neutraler Vermittler zwischen beiden Parteien die Preisverhandlungen abwickelt, kann aus Erfahrung ein höherer Preis erzielt werden, als wenn eine Privatperson selbst verkauft.

Zudem sollten Sie bedenken, dass der Makler sich um alle Aufgaben rund um den Verkauf kümmert, beispielsweise die Aufbereitung eines ansprechenden Verkaufsexposés und die Besichtigungen mit Kaufinteressenten  - Sie sparen also sehr viel Zeit ein. 

Nicht alle Maklerunternehmen bieten dieselben Dienstleistungen an, es gilt sie gut zu vergleichen, um Zusatzkosten zu vermeiden. Das umfassende Angebot von Maklando zum fairen Festpreis von CHF 14’500.- finden Sie hier.

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Checkliste: Benötigte Dokumente für den Hausverkauf

Kaufinteressenten möchten sich ein umfassendes Bild von der entsprechenden Immobilie machen, bevor sie eine Kaufentscheidung treffen. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, sollten Sie daher verschiedene Unterlagen bereithalten, die wir in einer Checkliste für Sie zusammengestellt haben:

  • Grundrisspläne

  • Aktueller Grundbuchauszug

  • Auszug Gebäudeversicherung

  • Information zu Ihrer Hypothek

  • Nebenkostenaufstellung

  • Beleg Eigenmietwert

  • Beleg Steuerwert

  • Renovationsliste

Haus verkaufen: Die optimale Vermarktung

Idealerweise setzen Sie auf verschiedene Marketingmassnahmen, wenn Sie ein Haus verkaufen. Das Angebot sollte als wichtigster Kanal auf allen grossen Immobilienportalen in der Schweiz eingestellt werden. In diesem Zusammenhang sollten Sie auf eine ansprechende Präsentation achten und ein hochwertiges Exposé erstellen, bevor Sie Ihr Haus verkaufen. In eine überzeugende Verkaufsdokumentation gehören:

  • Die wichtigsten Eckdaten und Fakten des Hauses: Unterscheidung zwischen Baulichem und Finanziellem

  • Ansprechende und professionelle Fotoaufnahmen Ihres Hauses

  • Objektbeschrieb des Hauses

  • Ortsbeschrieb zur Lage und Umgebung des Hauses

  • Saubere und aktuelle Grundrisspläne

Die Chancen auf einen schnellen Verkaufsabschluss können beispielsweise durch das Anbringen von einem Verkaufsschild am Balkon der Wohnung, mit dem Sie darauf hinweisen, dass Sie diese verkaufen, gesteigert werden. Heutzutage lohnt sich das Inserieren in Tages- oder Regionalzeitungen kaum noch und ist mit relativ hohem finanziellen Aufwand verbunden. Stattdessen sind soziale Medien, wie Facebook, Instagram und LinkedIn, bei der Akquise von Käuferschaften immer wichtiger geworden.

Entscheiden Sie sich für die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler, entwickelt die Fachperson eine zielgruppenorientierte, auf Ihr Haus zugeschnittene Marketingstrategie, um sie möglichst effizient zu verkaufen.

Haus verkaufen: Organisation von Besichtigungen und Verhandlungen

Wenn Sie ein Haus verkaufen, sollten Sie Besichtigungstermine mit mehreren Kaufinteressenten gleichzeitig vermeiden. Empfehlenswert sind individuelle Termine, bei denen Sie dem potenziellen Käufer die Vorzüge Ihres Hauses erläutern können. Sie haben Gelegenheit, auf Fragen einzugehen und das weitere Vorgehen zu besprechen. Aus Erfahrung hilft es, wenn eine neutrale Person, z.B. ein Makler, die Besichtigungen Ihres Hauses durchführt. Kaufinteressenten können Ihre Bedenken oder Fragen so freier äussern und müssen nicht befürchten, der Eigentümerschaft des Hauses auf den Schlips zu treten, wenn ihnen zum Beispiel deren Ausbau nicht gefällt.

Geht es um die Verhandlungen, ist es ebenfalls sinnvoll, mit einem erfahrenen Profi zusammenzuarbeiten. Ein kompetenter Immobilienmakler verhandelt geschickt, um Ihr Haus zum besten Preis zu verkaufen. Haben Sie sich entschieden, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen, sollten Sie sich gut auf die bevorstehenden Verhandlungen vorbereiten. Überlegen Sie sich im Vorfeld, mit welchen Argumenten Kaufinteressenten versuchen könnten, den Kaufpreis zu reduzieren. Legen Sie sich entsprechende Antworten zurecht und üben Sie das Verhandlungsgespräch mit jemandem, bevor Sie das Haus verkaufen. Wichtig ist, dass Sie stets souverän bleiben, besonnen reagieren und allfällige Kritikpunkte nicht persönlich nehmen.

Haus verkaufen: Der Kaufvertrag

Wenn Sie ein Haus verkaufen, muss der Kaufvertrag für die Liegenschaft bei einem Notar beurkundet werden. Der Notar stellt sicher, dass die Interessen beider Parteien bei Vertragsabschluss berücksichtigt werden. Welche konkreten Punkte im Vertrag erwähnt werden, ergibt sich aus dem jeweiligen Einzelfall. So können Käufer und Verkäufer beispielsweise die Übernahme bestimmter Einbauten vereinbaren.

In der Regel erstellt der Notar den Kaufvertrag und stellt Verkäufer- und Käuferschaft ein Muster zur Durchsicht zu. Beide Parteien können Anpassungen vornehmen lassen und vor Unterzeichnung allfällig offene Punkte klären. Ein Immobilienmakler begleitet den rechtssicheren Abschluss eines Kaufvertrages und unterstützt bei eventuellen Fragen und Anpassungen.

Da es von der Einigung bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages üblicherweise einige Zeit dauert, unterzeichnen Verkäufer- und Käuferschaft normalerweise eine Reservationsvereinbarung. Dabei leistet die Kaufpartei eine vereinbarte Anzahlung an den Kaufpreises. Zum endgültigen Vertragsabschluss verpflichtet diese Bestätigung nicht, die explizite Willensäusserung gibt beiden Parteien jedoch eine gewisse Sicherheit.

Haus verkaufen: Gebühren und Steuern nach einem Verkauf

Wenn Sie ein Haus verkaufen, fallen nach Abschluss der Transaktion gewisse Steuern und Gebühren an den jeweiligen Kanton an. Mit den folgenden Kosten müssen Sie rechnen, wenn Sie ein Haus verkaufen:

Grundstückgewinnsteuer

Zu versteuern ist der Gewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielen, es gilt also die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem jetzt erzielten Verkaufspreis. Die Höhe der Steuer hängt vom Kanton ab, in dem sich Ihr Haus befindet. Einfluss auf die Steuerbelastung hat zudem auch die Haltedauer der Immobilie. Wenn Sie eine Liegenschaft nach einem längeren Zeitraum veräussern, ist die Steuer geringer, als wenn sich die Immobilie nur kurze Zeit in Ihrem Eigentum befand. Zudem können wertvermehrende Aufwendungen sowie ein Maklerhonorar von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Mehr zur Grundstückgewinnsteuer können Sie in unserem entsprechenden Artikel nachlesen.

Handänderungssteuer

Beim Verkauf eines Hauses erheben einige Kantone eine Handänderungssteuer, die sich in der Regel an der Höhe des Verkaufspreises orientiert. Bei dieser Abgabe wird die Eigentumsübertragung einer Immobilie besteuert. In den Kantonen, die eine Handänderungssteuer erheben, ist geregelt, wer diese übernimmt und sie wird meist zum Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung fällig. In den meisten Kantonen, die diese Steuer erheben, zahlt die Käuferschaft die Handänderungssteuer. In einzelnen Kantonen gelten aber andere Regelungen. In Basel-Landschaft und Obwalden wird die Steuer beispielsweise hälftig zwischen Verkäufer- und Käuferschaft aufgeteilt. Ebenso existieren in gewissen Kantonen Ausnahmen der Steuerpflicht. Die jeweils geltenden Bestimmungen finden Sie in den kantonalen Steuergesetzen.

Berechnungsbeispiel einer Handänderungssteuer:

Kaufpreis x Steuersatz = Handänderungssteuer

CHF 1’000’000 x 0,015 = CHF 15’000 Handänderungssteuer

Notarkosten und Grundbuchgebühren

Bei der Handänderung eines Hauses hat ein Notar die Aufgabe einen Kaufvertrag aufzusetzen. Nur durch die notarielle Beglaubigung und Beurkundung ist die Eigentumsübertragung einer Immobilie rechtmässig. Ebenso ist der Notar dafür zuständig, die neue Eigentümerschaft einer Immobilie in das Grundbuch eintragen zu lassen. Für diese Aufwände berechnen der Notar und das Grundbuchamt Gebühren, die in der Schweiz üblicherweise zwischen Verkäufer- und Käuferschaft zu gleichen Teilen aufgeteilt werden. Öffentliche Notariate, wie z.B. im Kanton Zürich, erheben Kosten, die in Abhängigkeit vom Verkaufspreis des Hauses berechnet werden. Die anfallenden Gebühren beispielsweise für den Kanton Zürich können online berechnet werden.