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Alles rund um den Makler:innenvertrag

Wer einen Immobilienverkauf über eine Makler:in abwickeln möchte, sollte mit diesem einen sogenannten Makler:innenvertrag abschliessen. Doch was ist ein Makler:innenvertrag? Wie wird er abgeschlossen und was genau wird darin geregelt? Hier finden Sie Antworten zu den wichtigsten Fragen rund um Verträge mit Immobilienmakler:innen.

Maklervertrag

Definition eines Makler:innenvertrags

🏡 👨🏻 Andreas Müller möchte sein Einfamilienhaus in Gockhausen ZH verkaufen und beabsichtigt dafür eine Immobilienmakler:in zu beauftragen. Herr Müller verkauft zum ersten Mal Wohneigentum und ist nun bei seiner Recherche für eine geeignete Makler:in auf den Begriff “Makler:innenvertrag” gestossen. Er fragt sich, was ein solcher Vertrag genau beinhaltet und ob er diesen benötigt.

Der Makler:innenvertrag (meist ein qualifizierter Alleinauftrag) zwischen der Eigentümer:in der zu verkaufenden Immobilie und dessen Makler:in ist rechtlich gesehen ein einfacher Auftrag (gemäss Art. 412 ff. OR). Die Immobilienmakler:in erhält von der Eigentümer:in den Auftrag, die Immobilie zu verkaufen oder dafür geeignete Kaufinteressent:innen vorzuweisen. Der Makler:innenvertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien für den Immobilienverkauf. Laut Gesetz sind bei einem Makler:innenvertrag keine besonderen Formvorschriften nötig, sprich dieser könnte auch mündlich zustande kommen. Aus der Praxiserfahrung empfiehlt sich jedoch zur Klarheit und aus Beweisgründen die Schriftlichkeit.

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Folgende Pflichten werden üblicherweise in einem Makler:innenvertrag festgehalten:

Pflichten des Beauftragten (Makler:in)

  • Sorgfalts- und Treuepflicht: Mit bestem Wissen und Gewissen und im Interesse der Auftraggeber:in handeln
  • Geheimhaltungspflicht: Diskretion wahren
  • Benachrichtigungspflicht: Die Auftraggeber:in über die Tätigkeit informieren
  • Persönliche Erfüllung des Auftrages, d.h. keine Abtretung an Dritte
  • Vertragsgemässe Ausführung (nicht mit Erfolgsgarantie gleichzusetzen)

Pflichten der Auftraggeber:in (Eigentümer:in der Immobilie)

  • Auslagenersatz für die Erstellung von Verkaufsunterlagen
  • Unterstützung der Makler:in zur Ermöglichung einer erfolgreichen Tätigkeit (Unterlagen zur Verfügung stellen, Zutritt zur Immobilie für Besichtigungen etc.)
  • Entrichten einer Vergütung nach Abschluss des Auftrags (Honorar oder Provision)

Zwei Formen des Maklervertrags

🏡 👨🏻 Herr Müller sieht ein, dass es von grossem Nutzen und in seinem Interesse ist, einen Maklervertrag abzuschliessen und diesen auch in schriftlicher Form aufzusetzen. Er hat in Erfahrung gebracht, dass es zwei verschiedene Formen des Maklervertrags gibt. Welche Form soll er wählen?

Die beiden Varianten des Makler:innenvertrags unterscheiden sich im Wesentlichen im Umfang der erbrachten Dienstleistung der Makler:in.

Nachweismäkelei

Die Makler:in stellt eine von ihm nachweisbare Käufer:in: Hier ist die Aufgabe der Makler:in die Zusammenführung der Kaufinteressent:in mit der Verkäufer:in der Immobilie. Die Makler:in ist also nicht Teil der Vertragsverhandlungen rund um den Verkauf; sie verdient ihre Provision lediglich mit dem Nachweis einer Kaufinteressent:in.

Abschlussmäkelei

Die Makler:in wickelt den gesamten Verkauf von A-Z ab: Die Makler:in ist beim Vertrag über eine Abschlussmäkelei für das Zustandekommen des Kaufvertrags verantwortlich. Die Verkäufer:in übergibt also das gesamte Geschäft in die Hände der Makler:in, welche den Verkauf von A-Z im Interesse der Auftraggeber:in abwickelt. Die Provision der Makler:in wird meist dann fällig, wenn die notarielle Beurkundung des Grundstücksverkaufs abgeschlossen ist. Auch hier ist die Immobilienmakler:in nicht Teil des Kaufvertrags zwischen der Verkäuferschaft und der Käuferschaft.

Das Exklusivmandat-Prinzip

Unabhängig von der Vertragsvariante kann das sogenannte Mandat exklusiv vergeben werden oder nicht. Bei einem exklusiven Verkaufsmandat wird der Auftrag einer spezifischen Immobilienmakler:in übergeben. Die Eigentümer:in der Immobilie verpflichtet sich in diesem Fall, keine weiteren Makler:innen für die Veräusserung ihrer Immobilie zu engagieren und auch selbst nicht aktiv nach Käufer:innen zu suchen.

💡 Maklando als beauftragte Partei, erbringt Maklerdienstleistungen für exklusive Mandate (Alleinauftrag) und übernimmt nicht nur den Nachweis des Käufers, sondern auch die Abwicklung des Verkaufsabschlusses von A-Z.

Mehr zu unseren Dienstleistungen

Checkliste zum Maklervertrag

🏡 👨🏻 Da Herr Müller beruflich sehr eingebunden ist, möchte er sich aus Zeitgründen möglichst wenig Aufwand mit dem Verkauf seiner Immobilie aufbürden. Er entscheidet sich deshalb für die Vertragsart der Abschlussmäkelei. Der Makler wird sich also von Anfang bis Schluss um den gesamten Verkauf der Immobilie kümmern. Herr Müller hat nun einen geeigneten Makler gefunden, mit dessen Hilfe er seine Immobilie verkaufen wird. Er beauftragt nur diesen einen Makler für den Verkauf, da er ihm sehr vertrauenswürdig und kompetent erscheint. Er folgt also dem Exklusivmandat-Prinzip, das im Vertrag entsprechend geregelt sein wird. Nachdem die Vertragsform, die Pflichten der Vertragsparteien und die zwei verschiedenen Arten der Maklerverträge geklärt sind, bleibt die Frage offen, was im Maklervertrag sonst noch geregelt sein muss.

Die folgende Checkliste gibt Ihnen einen Überblick über die relevanten Punkte bei Mandatsverträgen mit Immobilienmaklern:

  • Vertragsparteien: Wer ist der Auftraggeber und wer ist das Maklerunternehmen?
  • Benennung der Vertragsart: Nachweismäkelei oder Abschlussmäkelei
  • Eindeutige Benennung des Objekts
  • Exklusivität des Mandates: Können weitere Makler beauftragt werden?
  • Dauer des Auftrags: Dieser kann jederzeit gekündigt werden, dennoch wird häufig eine Mindestlaufzeit definiert.
  • Richtpreis für den Verkauf des Objekts, zu welchem es auf dem Markt angeboten wird.
  • Umfang der vom Makler erbrachten Dienstleistungen rund um den Immobilienverkauf
  • Kosten für Verkaufsunterlagen und Marketingaktivitäten: Wie hoch sind diese und wann ist eine allfällige Pauschale fällig?
  • Vollmacht für den Makler, um Unterlagen und Auskünfte bei Ämtern einzuholen
  • Mit dem Verkauf anfallende Gebühren und Steuern: Wer übernimmt diese Kosten, bspw. die Notariatsgebühren?
  • Verkaufstermin und Übergabe des Objekts kann per sofort oder nach Vereinbarung geschehen.
  • Regelung zur Entschädigung bei einer vorzeitigen Kündigung oder nach der Vertragsdauer
  • Geschuldete Entschädigung bei Erfolg

Weitere Informationen zu Maklandos Dienstleistungen sowie zu unserem Modell des Immobilienverkaufs zum Festpreis.

Kündigung des Maklervertrags

🏡 👨🏻 Leider kam es im Verlauf des Verkaufs zu Unstimmigkeiten zwischen Herrn Müller und seinem Makler. Als Folge daraus möchte Herr Müller den Maklervertrag kündigen. Wie muss er dabei vorgehen?

Die Kündigung des Maklervertrags bedarf grundsätzlich keiner Formvorschrift genauso wie der Vertrag an sich auch nicht. Sollte im Vertrag die Form der Kündigung oder eine generelle Schriftform für Vertragsänderungen vorgesehen sein, so hat die Kündigung schriftlich zu erfolgen. Es empfiehlt sich jedoch die Kündigung in jedem Fall schriftlich vorzunehmen, nur schon um diese im Streitfall vorweisen zu können.

Wurde der Maklervertrag auf unbefristete Laufzeit abgeschlossen, so kann er jederzeit und ohne angegebenen Grund gekündigt werden. Wenn der Vertrag zeitlich befristet aufgesetzt wurde, so kann vorzeitig vom Vertrag zurückgetreten werden. Damit die fristlose Kündigung vor Vertragsablauf erwirkt werden kann, muss ein wichtiger Grund vorliegen – zum Beispiel eine Vertragsverletzung durch eine der beiden Parteien.

💡 Wenn der Auftraggeber mit dem Beauftragten und dessen Arbeit nicht zufrieden ist, lohnt es sich in jedem Fall zuerst das Gespräch zu suchen. Oftmals lässt sich eine Lösung für die Unstimmigkeiten finden.

So werden Sie von Maklando unterstützt

🏡 👨🏻 Nachdem Herr Müller mit seinem Makler das Gespräch gesucht hat, konnten sie sich doch noch einigen und werden die Zusammenarbeit fortführen. Der Vertrag endet im Idealfall mit der Erfüllung des Auftrags.

  1. Wir besprechen Ihr Anliegen und nehmen eine Einschätzung Ihrer Immobilie vor
  2. Aufsetzen und Besprechen des Vertrags
  3. Zusenden des Vertrags online
  4. Vornehmen von allfälligen Anpassungen am Vertrag
  5. Gegenseitige Unterschrift mit Online-Signatur
  6. Anschliessend starten wir direkt mit der Vermarktung Ihrer Immobilie
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