Alles rund um den Maklervertrag
Wer einen Immobilienverkauf über einen Makler abwickeln möchte, sollte mit diesem einen sogenannten Maklervertrag abschliessen. Doch was ist ein Maklervertrag? Wie wird er abgeschlossen und was genau wird darin geregelt? Hier finden Sie Antworten zu den wichtigsten Fragen rund um Verträge mit Immobilienmaklern.
🏡 👨🏻 Andreas Müller möchte sein Einfamilienhaus in Gockhausen ZH verkaufen und beabsichtigt dafür einen Immobilienmakler zu beauftragen. Herr Müller verkauft zum ersten Mal Wohneigentum und ist nun bei seiner Recherche für einen geeigneten Makler auf den Begriff «Maklervertrag» gestossen. Er fragt sich, was ein solcher Vertrag genau beinhaltet und ob er diesen benötigt.
Der Maklervertrag (meist ein qualifizierter Alleinauftrag) zwischen dem Eigentümer der zu verkaufenden Immobilie und dessen Makler ist rechtlich gesehen ein einfacher Auftrag (gemäss Art. 412 ff. OR). Der Immobilienmakler erhält vom Eigentümer den Auftrag, dessen Liegenschaft zu verkaufen oder dafür geeignete Kaufinteressenten vorzuweisen. Der Maklervertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien für den Immobilienverkauf. Laut Gesetz sind bei einem Maklervertrag keine besonderen Formvorschriften nötig, sprich dieser könnte auch mündlich zustande kommen. Aus der Praxiserfahrung empfiehlt sich jedoch zur Klarheit und aus Beweisgründen die Schriftlichkeit.
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Folgende Pflichten werden üblicherweise in einem Maklervertrag festgehalten:
Pflichten des Beauftragten (Makler)
- Sorgfalts- und Treuepflicht: Mit bestem Wissen und Gewissen und im Interesse des Auftraggebers zu handeln
- Geheimhaltungspflicht: Diskretion wahren
- Benachrichtigungspflicht: Den Auftraggeber über die Tätigkeit informieren
- Persönliche Erfüllung des Auftrages, d.h. keine Abtretung an Dritte
- Vertragsgemässe Ausführung (nicht mit Erfolgsgarantie gleichzusetzen)
Pflichten des Auftraggebers (Eigentümer der Immobilie)
- Auslagenersatz für die Erstellung von Verkaufsunterlagen
- Unterstützung des Maklers zur Ermöglichung einer erfolgreichen Tätigkeit (Unterlagen zur Verfügung stellen, Zutritt zur Immobilie für Besichtigungen etc.)
- Entrichten einer Vergütung nach Abschluss des Auftrags (Honorar oder Provision)
🏡 👨🏻 Herr Müller sieht ein, dass es von grossem Nutzen und in seinem Interesse ist, einen Maklervertrag abzuschliessen und diesen auch in schriftlicher Form aufzusetzen. Er hat in Erfahrung gebracht, dass es zwei verschiedene Formen des Maklervertrags gibt. Welche Form soll er wählen?
Die beiden Varianten des Maklervertrags unterscheiden sich im Wesentlichen im Umfang der erbrachten Dienstleistung des Maklers.
Nachweismäkelei
Der Makler stellt einen von ihm nachweisbaren Käufer: Hier ist die Aufgabe des Maklers die Zusammenführung der Kaufinteressenten mit dem Verkäufer der Immobilie. Der Makler ist also nicht Teil der Vertragsverhandlungen rund um den Verkauf; er verdient seine Provision lediglich mit dem Nachweis eines Kaufinteressenten.
Abschlussmäkelei
Der Makler wickelt den gesamten Verkauf von A-Z ab: Der Makler ist beim Vertrag über eine Abschlussmäkelei für das Zustandekommen des Kaufvertrags verantwortlich. Der Verkäufer übergibt also das gesamte Geschäft in die Hände des Maklers, welcher den Verkauf von A-Z im Interesse des Auftraggebers abwickelt. Die Provision des Maklers wird meist erst dann fällig, wenn die notarielle Beurkundung des Grundstücksverkaufs abgeschlossen ist. Auch hier ist der Immobilienmakler nicht Teil des Kaufvertrags zwischen dem Verkäufer und der Käuferschaft.
Das Exklusivmandat-Prinzip
Unabhängig von der Vertragsvariante kann das sogenannte Mandat exklusiv vergeben werden oder nicht. Bei einem exklusiven Verkaufsmandat wird der Auftrag einem spezifischen Immobilienmakler übergeben. Der Eigentümer der Immobilie verpflichtet sich in diesem Fall, keine weiteren Makler für die Veräusserung seiner Immobilie zu engagieren und auch selbst nicht aktiv nach Käufern zu suchen.
💡 Maklando als beauftragte Partei, erbringt Maklerdienstleistungen für exklusive Mandate (Alleinauftrag) und übernimmt nicht nur den Nachweis des Käufers, sondern auch die Abwicklung des Verkaufsabschlusses von A-Z.
🏡 👨🏻 Da Herr Müller beruflich sehr eingebunden ist, möchte er sich aus Zeitgründen möglichst wenig Aufwand mit dem Verkauf seiner Immobilie aufbürden. Er entscheidet sich deshalb für die Vertragsart der Abschlussmäkelei. Der Makler wird sich also von Anfang bis Schluss um den gesamten Verkauf der Immobilie kümmern. Herr Müller hat nun einen geeigneten Makler gefunden, mit dessen Hilfe er seine Immobilie verkaufen wird. Er beauftragt nur diesen einen Makler für den Verkauf, da er ihm sehr vertrauenswürdig und kompetent erscheint. Er folgt also dem Exklusivmandat-Prinzip, das im Vertrag entsprechend geregelt sein wird. Nachdem die Vertragsform, die Pflichten der Vertragsparteien und die zwei verschiedenen Arten der Maklerverträge geklärt sind, bleibt die Frage offen, was im Maklervertrag sonst noch geregelt sein muss.
Die folgende Checkliste gibt Ihnen einen Überblick über die relevanten Punkte bei Mandatsverträgen mit Immobilienmaklern:
- Vertragsparteien: Wer ist der Auftraggeber und wer ist das Maklerunternehmen?
- Benennung der Vertragsart: Nachweismäkelei oder Abschlussmäkelei
- Eindeutige Benennung des Objekts
- Exklusivität des Mandates: Können weitere Makler beauftragt werden?
- Dauer des Auftrags: Dieser kann jederzeit gekündigt werden, dennoch wird häufig eine Mindestlaufzeit definiert.
- Richtpreis für den Verkauf des Objekts, zu welchem es auf dem Markt angeboten wird.
- Umfang der vom Makler erbrachten Dienstleistungen rund um den Immobilienverkauf
- Kosten für Verkaufsunterlagen und Marketingaktivitäten: Wie hoch sind diese und wann ist eine allfällige Pauschale fällig?
- Vollmacht für den Makler, um Unterlagen und Auskünfte bei Ämtern einzuholen
- Mit dem Verkauf anfallende Gebühren und Steuern: Wer übernimmt diese Kosten, bspw. die Notariatsgebühren?
- Verkaufstermin und Übergabe des Objekts kann per sofort oder nach Vereinbarung geschehen.
- Regelung zur Entschädigung bei einer vorzeitigen Kündigung oder nach der Vertragsdauer
- Geschuldete Entschädigung bei Erfolg
Weitere Informationen zu Maklandos Dienstleistungen sowie zu unserem Modell des Immobilienverkaufs zum Festpreis.
🏡 👨🏻 Leider kam es im Verlauf des Verkaufs zu Unstimmigkeiten zwischen Herrn Müller und seinem Makler. Als Folge daraus möchte Herr Müller den Maklervertrag kündigen. Wie muss er dabei vorgehen?
Die Kündigung des Maklervertrags bedarf grundsätzlich keiner Formvorschrift genauso wie der Vertrag an sich auch nicht. Sollte im Vertrag die Form der Kündigung oder eine generelle Schriftform für Vertragsänderungen vorgesehen sein, so hat die Kündigung schriftlich zu erfolgen. Es empfiehlt sich jedoch die Kündigung in jedem Fall schriftlich vorzunehmen, nur schon um diese im Streitfall vorweisen zu können.
Wurde der Maklervertrag auf unbefristete Laufzeit abgeschlossen, so kann er jederzeit und ohne angegebenen Grund gekündigt werden. Wenn der Vertrag zeitlich befristet aufgesetzt wurde, so kann vorzeitig vom Vertrag zurückgetreten werden. Damit die fristlose Kündigung vor Vertragsablauf erwirkt werden kann, muss ein wichtiger Grund vorliegen – zum Beispiel eine Vertragsverletzung durch eine der beiden Parteien.
💡 Wenn der Auftraggeber mit dem Beauftragten und dessen Arbeit nicht zufrieden ist, lohnt es sich in jedem Fall zuerst das Gespräch zu suchen. Oftmals lässt sich eine Lösung für die Unstimmigkeiten finden.
🏡 👨🏻 Nachdem Herr Müller mit seinem Makler das Gespräch gesucht hat, konnten sie sich doch noch einigen und werden die Zusammenarbeit fortführen. Der Vertrag endet im Idealfall mit der Erfüllung des Auftrags.
- Wir besprechen Ihr Anliegen und nehmen eine Einschätzung Ihrer Immobilie vor
- Aufsetzen und Besprechen des Vertrags
- Zusenden des Vertrags online
- Vornehmen von allfälligen Anpassungen am Vertrag
- Gegenseitige Unterschrift mit Online-Signatur
- Anschliessend starten wir direkt mit der Vermarktung Ihrer Immobilie
