Wohnung verkaufen - Tipps & Tricks

Wohnung verkaufen: Der richtige Verkaufszeitpunkt

Die Gründe, eine Wohnung zu verkaufen, sind individuell. Viele Eigentümer entscheiden sich, eine Wohnung zu verkaufen, wenn es nicht mehr zu den Lebensumständen passt - etwa wenn die Kinder ausgezogen sind und die Immobilie zu gross geworden ist. Aber auch ein beruflich bedingter Umzug oder finanzielle Aspekte können Gründe dafür sein, eine Wohnung zu verkaufen.

Verschiedene Faktoren, wie die Kapitalmarktzinsen, haben Einfluss auf das Kaufverhalten: In Zeiten niedriger Zinsen ist der potentielle Pool von Käuferinnen und Käufern, die eine Wohnung kaufen können und möchten, grösser. Steigen die Zinsen, gibt es weniger Kaufinteressenten. Nicht jeder, der eine Immobilie kaufen möchte, kann die Finanzierung dann stemmen.

Idealerweise beobachten Sie vor der Entscheidung, Ihre Wohnung zu verkaufen, den regionalen Immobilienmarkt und prüfen die aktuelle Marktlage sorgfältig. Einen besonders guten Verkaufspreis erzielen Sie bei einer sehr hohen Nachfrage. Bei einem knappen Immobilienangebot sind Käufer bereit, höhere Preise zu zahlen. Aber auch die Lage der Wohnung, die Grundrissqualität, der Ausbaustandard und Zustand der Wohnung sind Faktoren, die einen Verkauf begünstigen können.

Wohnung verkaufen: Immobilie für den Verkauf vorbereiten

Der erste Eindruck zählt: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, spielt die Präsentation Ihrer Liegenschaft eine entscheidende Rolle. Achten Sie darauf, die Wohnung ordentlich und sauber herzurichten. Dabei kommt es nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern auch auf den Aussenraum an. Bedenken Sie zudem, dass der Eingangsbereich das Erste ist, was ein potenzieller Käufer von Ihrer Immobilie sieht.

Wichtig ist, dass Ihre Immobilie gepflegt wirkt. Tropfende Wasserhähne, lockere Türklinken oder fehlende Dichtungen im Badezimmer lassen die Wohnung ungepflegt wirken. Ist die Immobilie bereits in die Jahre gekommen, ist beispielsweise auch ein neuer Anstrich eine gute Option, um das Objekt aufzufrischen.

Grössere Renovationen oder Sanierungen sind in der Regel aber nicht sinnvoll, wenn Sie eine Wohnung verkaufen. Käufer bauen häufig selbst um und gestalten das neue Zuhause nach ihrem eigenen Geschmack. Der finanzielle Aufwand für dieses Vorhaben lohnt sich deshalb meist nicht. Wie Sie Ihr Haus für ein bevorstehendes Immobilien-Fotoshooting vorbereiten, erfahren Sie hier.

Wohnung verkaufen: Immobilienbewertung

Die Festsetzung eines realistischen Verkaufspreises ist entscheidend für den Erfolg des Wohnungsverkaufs. Natürlich möchten Sie einen möglichst hohen Preis erzielen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Legen Sie jedoch einen zu hohen Preis fest, entsteht ein geringeres Kaufinteresse und der Verkaufsprozess zieht sich in die Länge. Ihre Wohnung wird im schlimmsten Fall zum Ladenhüter. Senken Sie dann den Angebotspreis, werden potenzielle Käufer misstrauisch. Sie könnten vermuten, dass mit der Immobilie etwas nicht in Ordnung ist.

Steigen Sie mit einem zu geringen Verkaufspreis ein, gibt es vermutlich eine hohe Nachfrage nach Ihrem Angebot. Sie erzielen einen schnellen Kaufabschluss, erleiden wegen des zu niedrigen Preises aber einen finanziellen Verlust, wenn Sie Ihre Wohnung auf diese Weise verkaufen.

Eigentümern fällt es oftmals schwer, den Wert Ihrer Immobilie richtig einzuschätzen. Eine professionelle Schätzung ist daher bei einem Immobilienverkauf sehr zu empfehlen. Um einen ersten groben Anhaltspunkt über den ungefähren Wert Ihrer Wohnung zu erhalten, können Sie unser Online-Bewertungstool nutzen. Nach Eingabe einiger wichtiger Eckdaten erhalten Sie die Schätzung direkt per E-Mail zugesendet. Bei einer expliziten Verkaufsabsicht ist, wie oben erwähnt, eine professionelle Bewertung vor Ort von Immobilien-Experten unumgänglich. Die Fachperson besichtigt in diesem Fall die zu verkaufende Wohnung und nimmt alle wichtigen Eckdaten auf, um eine seriöse Bewertung der Immobilie vornehmen zu können. Wie Immobilien professionell bewertet werden, können Sie hier im Detail nachlesen. 

Wohnung verkaufen: Organisation von Besichtigungen und Verhandlungen

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, sollten Sie Besichtigungstermine mit mehreren Kaufinteressenten gleichzeitig vermeiden. Empfehlenswert sind individuelle Termine, bei denen Sie dem potenziellen Käufer die Vorzüge Ihrer Wohnung erläutern können. Sie haben Gelegenheit, auf Fragen einzugehen und das weitere Vorgehen zu besprechen. Aus Erfahrung hilft es, wenn eine neutrale Person, z.B. ein Makler, die Besichtigungen Ihrer Wohnung durchführt. Kaufinteressenten können Ihre Bedenken oder Fragen so freier äussern und müssen nicht befürchten, der Eigentümerschaft der Wohnung auf den Schlips zu treten, wenn ihnen zum Beispiel deren Ausbau nicht gefällt.

Geht es um die Verhandlungen, ist es ebenfalls sinnvoll, mit einem erfahrenen Profi zusammenzuarbeiten. Ein kompetenter Immobilienmakler verhandelt geschickt, um Ihre Wohnung zum besten Preis zu verkaufen. Haben Sie sich entschieden, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen, sollten Sie sich gut auf die bevorstehenden Verhandlungen vorbereiten. Überlegen Sie sich im Vorfeld, mit welchen Argumenten Kaufinteressenten versuchen könnten, den Kaufpreis zu reduzieren. Legen Sie sich entsprechende Antworten zurecht und üben Sie das Verhandlungsgespräch mit jemandem, bevor Sie die Wohnung verkaufen. Wichtig ist, dass Sie stets souverän bleiben, besonnen reagieren und allfällige Kritikpunkte nicht persönlich nehmen.

Wohnung verkaufen: Der Kaufvertrag

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, muss der Kaufvertrag für die Liegenschaft bei einem Notar beurkundet werden. Der Notar stellt sicher, dass die Interessen beider Parteien bei Vertragsabschluss berücksichtigt werden. Welche konkreten Punkte im Vertrag erwähnt werden, ergibt sich aus dem jeweiligen Einzelfall. So können Käufer und Verkäufer beispielsweise die Übernahme bestimmter Einbauten vereinbaren.

In der Regel erstellt der Notar den Kaufvertrag und stellt Verkäufer- und Käuferschaft ein Muster zur Durchsicht zu. Beide Parteien können Anpassungen vornehmen lassen und vor Unterzeichnung allfällig offene Punkte klären. Ein Immobilienmakler begleitet den rechtssicheren Abschluss eines Kaufvertrages und unterstützt bei eventuellen Fragen und Anpassungen.

Da es von der Einigung bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrages üblicherweise einige Zeit dauert, unterzeichnen Verkäufer- und Käuferschaft normalerweise eine Reservationsvereinbarung. Dabei leistet die Kaufpartei eine vereinbarte Anzahlung an den Kaufpreises. Zum endgültigen Vertragsabschluss verpflichtet diese Bestätigung nicht, die explizite Willensäusserung gibt beiden Parteien jedoch eine gewisse Sicherheit.

Wohnung verkaufen: Gebühren und Steuern nach einem Verkauf

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, fallen nach Abschluss der Transaktion gewisse Steuern und Gebühren an den jeweiligen Kanton an. Mit den folgenden Kosten müssen Sie rechnen, wenn Sie eine Wohnung verkaufen:

Grundstückgewinnsteuer

Zu versteuern ist der Gewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielen, es gilt also die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem jetzt erzielten Verkaufspreis. Die Höhe der Steuer hängt vom Kanton ab, in dem sich Ihre Wohnung befindet. Einfluss auf die Steuerbelastung hat zudem auch die Haltedauer der Immobilie. Wenn Sie eine Liegenschaft nach einem längeren Zeitraum veräussern, ist die Steuer geringer, als wenn sich die Immobilie nur kurze Zeit in Ihrem Eigentum befand. Zudem können wertvermehrende Aufwendungen sowie ein Maklerhonorar von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Mehr zur Grundstückgewinnsteuer können Sie in unserem entsprechenden Artikel nachlesen.

Handänderungssteuer

Beim Verkauf einer Wohnung erheben einige Kantone eine Handänderungssteuer, die sich in der Regel an der Höhe des Verkaufspreises orientiert. Bei dieser Abgabe wird die Eigentumsübertragung einer Immobilie besteuert. In den Kantonen, die eine Handänderungssteuer erheben, ist geregelt, wer diese übernimmt und sie wird meist zum Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung fällig. In den meisten Kantonen, die diese Steuer erheben, zahlt die Käuferschaft die Handänderungssteuer. In einzelnen Kantonen gelten aber andere Regelungen. In Basel-Landschaft und Obwalden wird die Steuer beispielsweise hälftig zwischen Verkäufer- und Käuferschaft aufgeteilt. Ebenso existieren in gewissen Kantonen Ausnahmen der Steuerpflicht. Die jeweils geltenden Bestimmungen finden Sie in den kantonalen Steuergesetzen. 

Notarkosten und Grundbuchgebühren

Bei der Handänderung einer Wohnung hat ein Notar die Aufgabe einen Kaufvertrag aufzusetzen. Nur durch die notarielle Beglaubigung und Beurkundung ist die Eigentumsübertragung einer Immobilie rechtmässig. Ebenso ist der Notar dafür zuständig, die neue Eigentümerschaft einer Immobilie in das Grundbuch eintragen zu lassen. Für diese Aufwände berechnen der Notar und das Grundbuchamt Gebühren, die in der Schweiz üblicherweise zwischen Verkäufer- und Käuferschaft zu gleichen Teilen aufgeteilt werden. Öffentliche Notariate, wie z.B. im Kanton Zürich, erheben Kosten, die in Abhängigkeit vom Verkaufspreis der Wohnung berechnet werden. Die anfallenden Gebühren beispielsweise für den Kanton Zürich können online berechnet werden.